[상권조사] 강남역 상권이 들썩이고 있다
강남역 상권이 변하고 있다. 삼성타운 조성 및 지하철 9호선·분당선 개통을 앞두고 들썩이던 강남역 일대 상권이 삼성타운 1차 입주가 시작되는 이달 초를 시작으로 급격한 변화를 보일 것으로 예상, 일대 부동산 시장은 물론 외식업소의 기대심리도 치솟고 있다.
강남역 상권은 테헤란로에서 서초동 제일생명 빌딩으로 이어지는 오피스가와 아파트 단지, 지방 캠퍼스를 통학하는 젊은층, 지하철역 주변에 산재해 있는 학원가 등 다양한 연령층과 활발한 유동인구로 ‘전국 최고의 복합 상권’으로 불려왔다. 여기에 최근 삼성타운과 지하철역 추가 개통으로 가치가 절상되며 성장 가능성이 더욱 높게 점쳐지고 있는 것. 또한 삼성타운에 이어 롯데타운이 들어설 지도 모른다고 알려짐에 따라 지가 상승은 물론 인근 상인들의 기대심리는 가히 최고수준에 달하고 있다.
글 | 박선정 기자·안혜경 기자 / 사진|이종호 기자

높은 임대료 불구 A급 상권 선호도 여전히 높아
강남역 상권 중에서도 A급으로 치는 곳이 강남역 6, 7번 출구에서 교보빌딩으로 이어지는 대로변이다. 강남역을 중심으로 왼쪽 방면인 6번 출구 쪽에는 뉴욕제과를 시작으로 투썸 플레이스, 커피빈, 파스쿠치, 파리크라상, 레드망고가, 오른쪽인 7번 출구 쪽에는 커피빈과 스타벅스, 프레스코, 쏘렌토, 맥도날드, 배스킨라빈스, 아이스베리, 노리타 등 베이커리 카페와 파스타 전문점 등이 주로 입점해 있다. 외식업 이외 업종으로는 지오다노와 티니위니, 후부, 나이키, 후아유, 금강제화, ABC 마트 등의 의류 및 신발 전문점, 더바디샵, 더페이스샵, 뷰티 크레딧, 로이드 등 젊은층을 겨냥한 저가 화장품과 액세서리 샵이 대세다.
강남역 부근 임대료가 전국 최고 수준이라는 것은 알 만한 사람이면 다 아는 사실. 그럼에도 불구하고 젊은층 유동인구가 활발하며 다양한 연령대를 수용하는 복합 상권이라는 매리트는 비싼 임대료를 감수하고라도 강남역 입성을 부채질하는 원동력이다.
특히 젊은층을 타깃으로 하는 트렌드에 민감한 업종의 경우 타깃 연령대를 상대로 노출 빈도를 높여 인지도를 제고하려는 전략이 깔려있다. 강남역 6번 출구 방면 건물 3층에 입점한 일식 요리 주점 아와비의 한 관계자는 “강남역 입성은 매출보다는 브랜드 홍보 차원이 강하다”며 “월 2000만원이 넘는 임대료가 결코 만만치는 않지만 유동인구가 워낙 많아 매출이 뒷받침되며 타 상권에 비해 객단가가 높아 수익구조에는 문제가 없다”고 말했다.
이처럼 높은 임대료 탓에 대형 외식업체가 아니고서야 대로변 건물에 입점하는 것은 거의 불가능, 유명 외식 브랜드들이 대로변 상권을 점유하고 있는 것도 이러한 이유 때문이다.
주중과 주말 매출 편차가 적다는 것도 매력적이다. 7번 출구 방면 2층에 자리한 빕스 강남점은 주중 주말 편차가 거의 없이 안정적인 매출을 확보, 전체 80여개 점포 평균 매출에 비해 10~20% 정도 높은 매출을 기록하고 있다. 시간대별 매출 역시 고른 편으로 일평균 방문 고객 중 점심고객이 29%, 아이들 타임 28%, 나머지는 저녁고객으로 구성된다.
A급 상권이라 해도 임대료는 천차만별이다. 출구로부터 6, 7번 사이 횡단보도에 이르는 지오다노 건물까지 가장 높은 권리금 및 임대료를 형성하다 교보타워 쪽으로 흘러가면서 차츰 낮아져 다시 교보타워 인근에서 높아지는 경향을 보인다. 반대편도 마찬가지로 집객력이 높은 씨티극장과 CGV 중심으로 6번 출구와 비슷한 양상을 띤다.

‘최고의 복합 상권’ 화려함 속 희비 엇갈려
강남역 상권이라 해도 무조건 ‘대박’은 아니다. 출구 위치 및 대로변이냐 이면도로냐에 따라서도 매출은 극과 극을 달린다. A급 상권이라는 6, 7번 출구 방면도 대로변과 이면도로의 임대료 수준 및 매출편차는 천차만별이다.
이 같은 특성상 입지별로 업종 분포도 상이하다. 유명 외식 및 의류 브랜드를 쉽게 접할 수 있는 대로변과는 달리 한 블록만 들어가도 서민형 개인 외식업소가 대부분이다. 6번 출구 이면에는 주점과 한식집이, 7번 출구 이면에는 카페와 한식, 분식, 양식, 일식 등 비교적 다양한 업종이 분포해 있으며 이에 따라 6번 출구 이면은 저녁 시간대, 7번 출구 이면은 점심 시간대 고객 유입이 비교적 활발하다.
B급 상권인 6번 출구 이면에 자리한 피쉬앤그릴 강남점은 2030 직장인을 주고객으로 타 상권에 비해 높은 1만5000원 내외의 객단가를 형성, 매출 역시 타매장 평균보다 30% 정도 높은 수준이다. 이 지역 평균 객단가는 주점이 1만~2만원이며 카페, 스낵, 일반 한식류의 경우 5000원에서 많게는 1만원 선이다.
대로변에 비해 유동인구가 적은 이면도로는 안쪽으로 갈수록 유동인구가 급격히 감소, 매출 부진에 시달리는 업소도 적지 않으며 메인 상권과는 달리 일평균 시간대 매출과 주중·주말 매출에 있어 심각한 편차를 보이기도 한다. 이면도로로 갈수록 잦은 업종변경과 임대 상가가 많은 것도 이러한 이유 때문이다. 인근 상가 임대료 수준은 지하 50평 기준 보증금 2억~3억원, 월 임대료 700만~1000만원 수준으로 지하 1층 100평 기준 A급 상권과 비교할 때 최대 절반 정도 저렴하다.

삼성타운 일대 시세 급등, 新 상권 형성될 듯
강남역 상권이 들썩이는 가장 큰 이유는 삼성타운 건립이다. 강남역 3번 출구에 위치하는 삼성타운은 삼성생명과 전자, 물산의 A, B, C 세 개 동으로 각기 이달부터 입주가 시작돼 오는 2008년이면 세 개 동 모두 입주가 완료된다.
대지면적 7568평에 연면적 11만7000평, 32~43층 규모의 삼성타운은 상주인구만 2만여 명에 달하는 것으로 알려졌다. 여기에 최근 삼성 계열사들까지 삼성타운 인근으로 대거 이동 움직임을 보이는 등 향후 강남역 상권의 거점으로 자리할 것이라는 전망이 우세하다. 부동산 관계자들의 입장도 비슷하다. 삼성타운 A동 맞은편에서 부동산을 운영하는 한 공인중개사는 “상주인구 증가는 물론 주변 상가를 이용하는 유동인구까지 동반 증가할 것”이라고 예상했다.
삼성타운 인근 상가 건물은 이미 매물이 바닥났다. 겉보기에 비어 있는 상가라 해도 이미 입주가 확정, 삼성타운 완공에 맞춰 영업을 개시할 예정이며 영업이 부진한 업소도 삼성타운 효과를 기대하고 상가를 내놓지 않는다는 것이 관계자들의 설명이다.
임대료도 대폭 상승했다. 1층에 위치한 15평 규모의 부동산은 삼성타운을 끼고 있다는 이유로 월세 600만원에 권리금은 1억5000만원까지 뛰었으며 지상 1층 상가의 권리금은 6억에서 많게는 10억에 달하는 곳도 있을 정도다.
영업 부진에 시달리던 기존 업소들은 삼성타운 효과를 톡톡히 기대하고 있다. 삼성타운과 ㄱ 자로 연결되는 강남역~양재대로 방면 오른편 상권이 ‘뜨는 상권’으로 부상하면서 일대 외식업소들의 기대수준이 높아진 것은 물론 향후 시장성을 보고 입점을 시도하려는 움직임도 활발하다. 파스쿠치와 배스킨라빈스, 커피빈, T.G.I.프라이데이스 등 일부 발 빠른 업체들은 이미 신규 매장을 오픈하거나 막바지 공사 작업에 들어가는 등 상권을 선점하겠다는 전략이다.
직장인을 대상으로 하는 한식업종도 속속 들어서고 있다. 삼성타운과 인접한 주상복합 건물 곳곳에 한식당과 중식당, 일식당 등 직장인을 대상으로 한 객단가 5000~1만원 초반대 업소들이 자리잡아가는 추세다.
삼성타운 건너편인 5번 출구 일대도 적지 않은 영향을 받을 것으로 보인다. 한 외식업체 관계자는 “매출에 지대한 영향을 미치는 수준까지는 아니더라도 어느 정도의 매출 상승은 기대하고 있다”는 입장이다. 특히 5번 출구 일대는 패밀리레스토랑과 파스타 전문점 등 여성 취향 외식업소가 몰려 있다는 특성상 점심시간 객수 증대 효과를 누릴 것이라고 예상했다.

구역별 특징 뚜렷… 상권 세분화 조짐
외식업계 및 부동산 전문가들은 삼성타운과 지하철 9호선 및 분당선의 완공 등 호재로 강남역 전체 상권이 변화할 것이라고 내다봤다. 삼성타운 인근 3번 출구는 이미 상권 변화가 시작됐으며 이는 추후 상권 세분화로 연결, 같은 강남역 상권이라도 권역별로 뚜렷한 차이를 보일 것이라는 전망.
강남역 상권은 강남역~교보타워로 이어지는 6, 7번 출구와 강남역~양재역으로 이어지는 2, 3번 출구를 중심으로 한 사거리 형태로 6, 7번 출구는 패밀리레스토랑 등 외식업체, 3번 출구는 삼성타운을 중심으로 한 외식업체 및 주점, 2번 출구는 메리츠증권 등 금융업체가 밀집된 비즈니스가로 나뉜다. 삼성타운 입주와 지하철 개통으로 이 같은 상권별 특징이 더욱 뚜렷해 질 것이라는 얘기다.
특히 ‘그저 그런’ 상권으로 분리되던 3번 출구의 경우 유흥주점과 구이 전문점, 일식 전문점 등 고단가 주점이 활성화 조짐을 보이고 있으며 삼성타운과 인접한 대로변 주상복합 건물 역시 임대료가 껑충 뛰면서 ‘삼성타운 효과’에 따른 기대심리를 여실히 드러낸다. 양재역 사거리로 연결되는 이들 2, 3번 출구 인근 대로변은 지하철 9호선 노선이 지나가는 곳이기도 해 남성 직장인을 중심으로 하는 비즈니스 타운으로 정착해 가고 있다.

전국 지하철역 중 유동인구 최고
지하철 2호선 강남역의 일평균 승하차객 수는 19만888명(2006년 기준 통계). 비즈니스 상권인 테헤란로와 연결되는 구간이자 어학원 및 성형외과·피부과 등 병원, 서적 및 의류, 외식 등 집객력이 높은 업종들이 다수 포진한 데 따른 결과다.
서울 및 수도권 지역을 오가는 버스노선이 발달한 강남역 주변은 서울과 수도권을 연결하는 교통의 요지이기도 하다. 분당과 용인, 수원, 안양, 인천 등 일대를 이어주는 버스를 포함해 강남대와 경기대, 경희대, 상명대, 아주대, 용인대, 외국어대 등 지방 캠퍼스를 오가는 통학버스 및 시외버스 등 다양한 노선이 분포하고 있어 서울 어느 곳보다 20대 젊은층의 밀집력이 강하게 나타난다. 오는 2007년과 2010년에는 각각 지하철 9호선과 분당선 개통이 예정돼 있어 강남역 유동인구는 폭발적으로 늘어날 전망. 이달을 시작으로 2008년까지 삼성타운 A, B, C동의 입주도 완료될 것으로 알려져 있어 강남역 상권은 바야흐로 제2의 전성기를 맞게 될 것으로 보인다.
 
2007-06-11 오전 03:57:19 (c) Foodbank.co.kr

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